이러쿵저러쿵


오늘은 부동산 경매 시, 중요한 부동산 법률 중의 하나인 민사집행법91조에 대해 알아보도록 하겠습니다.

아마 부동산 경매를 하시는 분들이시라면 아마 기본적으로 알고 계신 법률일 수도 있습니다. 만약 모르고 계시다면 한 번 읽어보시고, 숙지하시기 바랍니다.^^

 

법률 용어가 어려울 수 있는데, 이해하기 쉽도록 풀어썼습니다. 

경매에 대해 간단한 지식만 있어도 쉽게 이해하실 수 있을거라 생각됩니다.


 

제1편 총칙

 

제91조 (인수주의와 잉여주의의 선택 등)

 

①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.
 => 간단히 말해 '무잉여'를 말하고 있는 법률입니다. '무잉여'의 경우 부동산을 매각하지 못한다는 의미입니다. 이는 경매 낙찰 후, 경매를 신청한 채권자에게, 앞선 채권자들에게 배당을 해주고 나니, 정작 배당될 돈이 한 푼도 없을 때의 상황을 말합니다. 돈을 돌려 받기 위해서 경매를 신청했는데, 돈을 하나도 돌려받지 못한다면 당사자에게는 경매의 의미가 없겠지요. 이 때 경매는 무잉여 경매라 하여 낙찰 되어도 매각 불허가 결정이 떨어집니다. 단, 전액이 아닌 일부(설령 그 금액이 100원이라도)라도 경매 신청권자에게 배당이 된다면 해당 경매는 그대로 진행됩니다.

 

 

②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
=> 말소기준권리(저당권, 압류, 가압류 등)를 포함하여 모든 저당권은 경매로 매각 된후, 등기부등본 상에서 모두 깨끗이 소멸된다는 의미입니다. 낙찰자가 인수하지 않아도 된다는 의미합니다.


 

③지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.

=> 저당권, 압류채권, 가압류채권은 금전 채권으로 말소기준권리가 될 수 있습니다. 이 권리에 대항할 수 없다는 의미는 등기부상에 이 권리들보다 후순위에 위치한다는 의미입니다. 말소기준권리보다 늦게 오는 순위의 지상권, 지역권, 전세권 및 (민법상의)임차권은 위의 ②번의 저당권과 같이 모두 소멸됩니다. 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

 

 

④제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

=> 제3항의 경우 외는 권리에 대항 할 수 있다는 의미입니다. 말소기준권리에 대항할 수 있는 지상권, 지역권, 전세권 및 임차권은 말소기준권리보다 앞서는 경우(선순위 권리)입니다. 이 때 경매 낙찰자는 이 권리들을 모두 인수해야 합니다. 단, 선순위 전세권의 경우 전세권자가 배당을 요구하면 다른 금전채권과 함께 배당을 받으므로 매각 후, 소멸됩니다. 선순위 권리이므로 보통 첫번째로 배당 받기 때문에 전액 배당 받을 가능성이 높지만, 설령 전액 배당 받지 못하더라도 전세권은 소멸됩니다.


 

참고로 전세권 설정 외에 전입신고 및 점유, 확정일자를 통한 대항력의 유무 및 배당 신청은 이와는 다른 사항입니다. 전세권 설정으로 전액을 돌려받지 못한 임차인이더라도, 그 임차인이 만약 대항력 있는 임차인이라면 이를 근거로 현 점유 상태를 지속적으로 유지하거나 전액 배당을 낙찰자에게 요구할 수 있습니다.

 

그리고 대항력이 있는 것 만으로는 임차 보증금을 돌려 받기 위해 법원의 판결문을 받은 이후, 별도로 강제 경매를 신청해야 하지만, 전세권을 설정한 임차인이라면 계약 기간 이 후, 보증금을 돌려받지 못한 경우, 바로 임의 경매 신청할 수 있습니다. 굳이 대항력이 있는 상태의 임차인이 비용을 들여가며 전세권을 설정할 필요는 없습니다. 돈을 좀 더 빨리 돌려받고 나가기 위해 경매 신청을 바로 해야 하는 경우가 아니라면 말이지요.

 

 

⑤매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

=> 일반적으로 유치권에 대한 채권은 경매 낙찰자가 인수해야 합니다. 유치권은 경매할 때, 항상 골치 아픈 문제입니다. 유치권은 합당한 권리가 있으면 신청할 수 있지만, 항상 법적으로 인정받는 것은 아닙니다. 허위로 신청한 유치권도 상당히 많으므로 이를 잘 따져보고 입찰해야 합니다. 


오늘은 부동산 경매시 꼭 알아두어야할 부동산 법률인 민사집행법 91조에 대해 알아보았습니다. 

법률 용어 및 설명은 말을 이해하기 어렵게 쓰는 것 같습니다. 

사실 간단한 내용임에도 불구하고 말이지요^^


많은 분들께 도움이 되셨기를 바라며 포스팅을 마치도록 하겠습니다!



Comment +0

티스토리 툴바