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부동산 경매 절차는 어떻게 될까요?

 

요즘은 예전에 비해 부동산 경매에 관심을 가지고 계신 분들이 많으신 것 같습니다.

또한 관심을 넘어서 직접 부동산 경매에 뛰어드시는 직장인이나 주부들도 많은 것 같아요.

 

그만큼 부동산 경매는 예전에 비해 쉽게 접근할 수 있고, 보편화된 투자 방법중의 하나로 자리잡아가고 있는 모습입니다.

 

그렇다면 부동산 경매 투자에 앞서서 무작정 하는 것보다는 최소한 경매 절차가 어떻게 이루어지는지는 알고 있는 것이 좋겠지요?

 

사실 경매 물건이 실제 법원에 입찰 공고되고, 실제 매각되는 절차, 즉 부동산 경매 투자자들이 접하게 되는 이 기간은, 실제 전체 경매 절차의 일부분입니다. 경매가 개시되기 전 또한 그 준비 단계의 절차가 많습니다.^^

 

그럼 오늘은 간단히 부동산 경매가 어떻게 시작되고, 종료되는지 경매진행절차에 대해 하나씩 짚어 보도록 해요!

실제 용어 하나하나 모두 설명하다보면 내용이 많이 길어지므로, 세부적인 용어에 대해서는 차 후 설명드리도록 하고, 오늘은 절차만 알려드리겠습니다.^^

 


 

부동산 경매는 크게 5단계로 나눌 수 있습니다.

 

1. 경매의 시작 단계

 채권자가 채무자의 부동산을 팔아 자신이 빌려준 돈을 되돌려 받을 수 있도록 법원에 요청합니다. 요청이 타당하다고 법원에 판결을 내리면 경매개시결정을 내리게 되고, 배당요구종기공고를 내게 됩니다.

 배당요구종기공고는 경매를 신청한 사람 외에 채권자에게 받을 빚이 있는 사람에게 공고일까지 자신들이 돌려받아야 할 금액을 요구하라고 알려주는 것입니다. 이러한 정보는 대법원 법원경매정보 사이트에서 확인할 수 있으며, 실제 부동산에 근저당이나 가압류 등이 설정된 사람이라면 우편 등으로 고지합니다.

 

2. 부동산 감정 평가

 경매로 나온 물건의 집의 가치를 평가합니다. 전문 감정사에게 경매로 나온 부동산의 상태나 위치 등을 종합적으로 판단하여 가치를 매기게 합니다. 이 가치가 경매 최초의 매각 가격으로 결정됩니다.

 이와 함께 부동산에 현재 집주인이 거주하고 있는지, 세입자가 거주하고 있는지에 대해 조사하고, 또한 세입자가 살고 있다면 보증금과 월세는 얼마인지, 언제 전입신고 하고, 또 확정일자를 받았는지에 대해서도 조사합니다.

 이러한 조사를 바탕으로 법원은 현황 조사서, 감정평가서, 매각물건명세서를 작성합니다.

 

3. 부동산 입찰 공고 (매각 공고)

 부동산을 언제 어떤 법원에서 경매를 진행할 것인지에 대해 공고합니다. 이러한 정보는 대법원 경매정보 사이트나 유료 경매 사이트 등에서 확인하실 수 있습니다.


 

4. 부동산 경매 실시 (입찰과 낙찰) 그리고 매각 허가 결정

 정해진 일자에 지정된 법원에서 경매가 진행되고, 입찰한 사람이 있는 경우 부동산은 낙찰이 되고, 입찰한 사람이 아무도 없는 경우 유찰이 됩니다. 유찰이 된 경우라면 약 한달정도 후에 최저매각가격을 20~30% 낮추어 재매각을 합니다. 최고가를 써서 낙찰된 최고가 매수신고인은 해당 부동산을 낙찰 받게 되고, 1주일동안 낙찰에 대한 별다른 이의 신청이나 취소 사유가 발생하지 않는다면 매각 허가 결정이 최종 확정됩니다.

 

5. 자금 납부 후, 소유권 이전 등기, 명도 등

 매각 허가 결정이 난 후 약 한달 내(법원에서 지정한 날짜)에 입찰시 납부한 입찰 보증금외의 나머지 잔금을 모두 납부하면 부동산의 소유주가 됩니다. 부동산 등기상에 소유권 이전 등기 촉탁 및 등기를 완료하여 등기부 서류 상으로도 적법한 집 주인이 되도록 합니다.

 추가로 부동산을 현재 점유하고 있는 전 소유자(채무자) 또는 임차인이 있다면 인도 명도(집을 넘겨주고 집을 나가는 것)을 통해 내보냅니다. 인도 명령으로 집을 비워주지 않는 경우 강제집행 또는 소송을 통해 내보낼 수 있습니다.

 

 

 

어떠신가요? 그렇게 어렵지는 않지요?

부동산 경매시, 실제 우리가 접하는 단계는 3단계에서 5단계랍니다.

 

그래도 전반적인 모든 절차에 대해서는 부동산 경매를 시작하신 분이시라면 알고 계셔야 될 사항입니다!

 

그럼 이제 부동산 경매의 세계로 한 발짝 내딛어 볼까요?^^

부동산 경매 절차 그렇게 어렵지 않으니, 반드시 숙지하시고, 성공 투자 하시길 바랍니다!

 

화이팅!




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